Document non contractuel

 

 

LOI SCELLIER

 

Exemple d'investissement :

 

Montant de l'acquisition  : 300 000 €

 

Déduction d'impôts sur 9 ans : 75 000 €

Soit une déduction annuelle de :  8333 €

Soit une économie d'impôt mensuelle de : 694 €

 

Déduction d'impôts sur 6  années supplémentaires : 2% soit 6000 € par an - soit 500 € par mois.

 

Succédant aux lois Robien et Borloo (avec qui elle cohabite néanmoins durant l'année 2009), la nouvelle loi Scellier votée le 22 décembre 2008 afin de relancer l'investissement locatif offre aux particuliers, quelle que soit leur tranche marginale d'imposition, un énorme avantage fiscal sous sa forme la plus simple : une réduction d'impôt jusqu'à 75 000 €.

 

Conditions :

 

- Acquisition d'un logement neuf ou en VEFA entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012.

- Communes des zone A, B1 et B2 des dispositifs Robien Borloo.

- 1 seul logement par an par contribuable.

- Engagemer fint de location nue pendant 9 ans minimum.

- la location peut être conclue avec 1 membre de la famille hors du foyer fiscal ( ascendant ou descendant).

- En zone ZRR ( zone de réhabilitation rurale) : déduction de 26 % des revenus bruts cumulable avec la loi Scellier.

 

Loi Bouvard LMNP : principe général

L'amendement N° 11 de la loi de Finances rectificatives de 2009 introduit un nouveau dispositif de défiscalisation immobilière : la loi Bouvard LMNP. Ce nouveau dispositif vient en fait compléter le régime de la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) « classique » (avec le mécanisme d'amortissement) qui lui n'a en rien été modifié.

La loi Bouvard se différencie du statut LMNP traditionnel dans le sens ou l'avantage fiscal est une réduction d'impôt et non pas une diminution du revenu imposable par le mécanisme d'amortissement du bien immobilier comme c'est le cas actuellement avec le statut LMNP. Le dispositif LMNP perdure mais les investisseurs pourront désormais choisir un régime alternatif, le régime loi Bouvard LMNP, consistant en une réduction d'impôt, plafonnée à 300 000 €. Le taux de réduction d'impôt a été fixé à 25% du prix du logement acquis par le contribuable pour les années 2009 et 2010. Le taux de réduction d'impôt passera ensuite à 20% pour les investissements réalisés en 2011 et 2012.

Ce mécanisme de défiscalisation, appelé loi Bouvard LMNP, est valable pour tous les investissements réalisés dans :

• Les résidences de tourisme classées
• les établissements dédiés à l'accueil des personnes âgées ou handicapées (EHPAD)
• les logements affectés à l'accueil des familles de ces personnes (prévu par les articles L. 444-1 à L. 444-9)
• les résidences avec services pour étudiants (résidences étudiantes)
• et les établissements de soins longs durés (mentionnées au 2° de l'article L. 6111-2 du code de la santé publique)

a. Loi Bouvard LMNP: pour qui ?

Tous les contribuables français peuvent prétendre à la loi Bouvard LMNP. En effet celle-ci s'adresse à tous les contribuables français, qui investissent dans une résidence de service et qui s'engagent à louer le logement pendant une période minimum de 9 ans.

La loi Bouvard LMNP est destinée à tous les contribuables domiciliés en France au sens de l'article 4 B qui acquièrent un logement neuf ou en état futur d'achèvement (VEFA) entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 dans des résidences de tourismes, des résidences étudiantes ou encore des EHPAD.

La loi Bouvard LMNP est aussi destinée aux investisseurs qui acquièrent un logement achevé depuis au moins 15 ans et ayant subit une réhabilitation ou une rénovation ou qui fait l'objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation si les travaux de réhabilitation ou de rénovation permettent, après leur réalisation, de satisfaire à l'ensemble des performances techniques mentionnées au II de l'article 2 quindecies B de l'annexe III du code général des impôts.

Ces investisseurs ne doivent pas être « professionnels » (LMP) et le produit de la location doit être imposé dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

b. Différence entre LMNP « classique » et LMNP loi Bouvard

Avec la mise en place du dispositif Bouvard LMNP, deux mécanismes d'impositions fiscales sont possibles en loueur meublé non professionnel (LMNP). D'un coté le LMNP « classique » avec l'amortissement du prix du bien afin d'obtenir des revenus non fiscalisés. De l'autre le mécanisme de défiscalisation et de réduction d'impôt avec l'amendement Bouvard LMNP.

Quelles sont les différences entre les deux statuts fiscaux :

• 1) Dans le cadre du LMNP « classique », l'investisseur a la possibilité de tirer des revenus locatifs imposés dans les catégories des B.I.C (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Il peut aussi réaliser un amortissement permettant de diminuer voir de neutraliser fiscalement les revenus locatifs. Enfin dernier avantage l'investisseur peut récupérer la TVA sur son investissement, soit une réduction supplémentaire de 19,6%.

Avantages : Possibilité d'amortir les biens immobiliers, donc de diminuer la pression fiscale liée aux loyers perçus. Du coup l'investisseur perçoit des loyers non fiscalisés. Enfin récupération de la TVA sur les programmes neufs.

Inconvénients : Pas défiscalisation direct sur les impôts. L'avantage fiscal n'est pas au moment de l'acquisition mais au cours de l'investissement, avec les loyers exonérés d'impôt. L'avantage fiscal est différé dans le temps.

• 2) Dans le cadre de l'amendement Bouvard LMNP : L'investisseur, grâce à la loi Bouvard LMNP bénéficie d'une réduction d'impôt de 25 % du prix de revient du bien immobilier, dans la limité de 300 000 euros (sur plusieurs logement éventuellement). La défiscalisation est linéaire sur 9 années consécutives. Comme avec le LMNP « classique » l'investisseur a la possibilité de tirer des revenus locatifs imposés dans les catégories des B.I.C (Bénéfices Industriels et Commerciaux), mais ceux-ci sont fiscalisés. Enfin il peut, lorsque il acquière un bien neuf, récupérer la T.V.A, soit 19,6% de réduction supplémentaire.

Avantages : Principal avantage une réduction d'impôt équivalente à 25% (pour les investissements réalisés en 2009 et 2010) puis 20% (pour les investissements réalisés en 2011 et 2012) du prix de revient du bien immobilier dans la limite de 300 000 euros. Enfin récupération de la TVA sur les programmes neufs.

Possibilité de cumuler l'avantage fiscal sur plusieurs logements.

Inconvénients : Pas de défiscalisation des revenus locatifs pour la tranche inférieur à 300 000 euros. Les loyers perçus sont donc fiscalisés. En contre partie l'avantage fiscal à l'entrée de l'investissement est conséquent.

Conclusion : Depuis l'amendement Bouvard, les résidences avec services cumulent depuis deux avantages majeurs :

• la constitution de revenus complémentaires nets d'impôt pour la retraite
• et une économie d'impôt substantielle lors de l'acquisition.

De plus si l'investisseur achète son bien immobilier neuf, il bénéficie du remboursement de la TVA (19,6%) et peut se servir de cette somme, soit pour rembourser par anticipation une partie de son prêt, soit s'en servir comme une somme à placer dans le cadre du montage financier global, comme un prêt In Fine par exemple.

En résumé les avantages fiscaux de la loi Bouvard LMNP c'est :

• une réduction d'impôts de 25 % pour les investissements réalisés en 2009 et 2010, puis 20 % pour les investissements réalisés en 2011 et 2012.

Du coup pour le LMNP on ne parle plus d'amortissement ou de réduction du revenu imposable, mais bien d'une réduction d'impôts.

La loi Bouvard LMNP permet donc une réduction d'impôt de 25 % du prix de revient du logement. Cette réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient du logement dans la limité de 300 000 €. Toutefois contrairement à la loi Scellier, lorsque l'investissement est supérieur à 300 000 euros, il possible d'amortir la fraction du prix de revient excédant les 300.000 euros.

Cette réduction d'impôts s'étale sur 9 ans de manière linéaire.

• A noter que cette réduction d'impôt est calculée sur le prix d'acquisition majoré du montant des travaux lorsque le logement est achevé depuis au moins 15 ans et qui a fait l'objet de travaux de réhabilitation. Soit l'année d'achèvement du logement ou de celle de son acquisition si elle est postérieure si c'est un logement neuf ou VEFA.

Enfin dernier avantage fiscal conséquent, les résidences avec services (telles que les résidences étudiantes, EHPAD,...) sont considérées comme des établissements commerciaux. A ce titre ils fournissent au moins trois des quatre services suivant : l'accueil et la réception, le service de petits-déjeuners, La fourniture de linge, Le ménage des logements. Ces services étant assujetties à la TVA, il est possible pour l'investisseur de demander le remboursement de la T.V.A. ayant grevé son acquisition, soit 19,6% et donc de diminuer son coût d'acquisition de manière importante. Le prix d'achat se verra alors diminuer de presque 20% ! Lorsque l'investisseur achètera un bien neuf.

Une réduction d'impôt reportable :

Comme la loi Scellier, la réduction d'impôt est reportable. Lorsque la fraction de la réduction d'impôt imputable au titre d'une année d'imposition excède l'impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, il est possible de différer sur les années suivantes la réduction d'impôt excédentaire.

Ainsi le solde constaté peut être imputé sur l'impôt sur le revenu des six années suivantes (sixième années incluse)

Une réduction d'impôt cumulable :

Il est possible de cumuler la réduction d'impôt Bouvard LMNP avec les autres lois de défiscalisation comme la loi Scellier, la loi Robien ou encore la loi Girardin. La seule contrainte imposée par le dispositif Bouvard LMNP est que pour un «même» logement, il n'est pas possible de bénéficier d'un autre système de défiscalisation immobilière.

Loi Bouvard LMNP et indivision :

A noter enfin qu'il possible d'investir en loi Bouvard en indivision. Au quel cas. Chaque indivisaire bénéficie de la réduction d'impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient, majoré le cas échéant des dépenses de travaux de réhabilitation, correspondant à ses droits dans l'indivision.

Pas de limite d'investissement en loi Bouvard LMNP !

Contrairement à la loi Scellier, ou il n'est possible de faire qu'un seul investissement par an, la loi Bouvard LMNP ne plafonne pas le nombre d'investissement. Il est donc possible de cumuler les défiscalisations loi Bouvard LMNP sur plusieurs logements !

Ainsi grâce à ce mécanisme il est possible de défiscaliser sur plusieurs logements et d'augmenter sans limite la défiscalisation.

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